出租不动产全税种(含最新优惠政策)

来源:小陈税务 ,共5077个字,预计阅读13分钟。
释放双眼,带上耳机,听听看~!

一、增值税

(一)税目

1.企业出租房屋取得的收入按“现代服务-租赁服务”缴纳增值税。

2.经营租赁方式将土地出租给他人使用、车辆停放服务、道路通行服务(包括过路费、过桥费、过闸费等)等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。

将建筑物、构筑物等不动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告,按照经营租赁服务缴纳增值税。

(二)计税方法

1.一般纳税人出租房屋,全额开具增值税专用发票或普票发票。

(1)一般计税方法计税适用税率为 9%,可抵扣进项税额;

一般纳税人出租其 2016 年 5 月 1 日后取得的住房,适用一般计税方法计税。

应纳税款=含税销售额÷(1+9%)×9%-进项税额

预缴税款=含税销售额÷(1+9%)×3%

一般纳税人出租其 2016 年 4 月 30 日前取得的住房选择一般计税方法计税的,按照上述规定执行。

(2)一般纳税人出租其 2016 年 4 月 30 日前取得的住房,可以选择适用简易计税方法,按照 5%的征收率计算应纳税额,不可抵扣进项税额,可以对承租方开具增值税专用发票。

应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×5%

应预缴税款=含税销售额÷(1+5%)×5%

(3)计税方法的选择

①一般纳税人将 2016 年 4 月 30 日之前租入的不动产对外转租的,可选择简易办法征税;将 5 月 1 日之后租入的不动产对外转租的,不能选择简易办法征税。(《国家税务总局纳税服务司关于下发营改增热点问题答复口径和营改增培训参考材料的函》)

②一般纳税人出租其 2016 年 4 月 30 日前取得的不动产,可以选择适用简易计税方法,按照 5%的征收率计算应纳税额。(财税〔2016〕36 号)

③房地产开发企业中的一般纳税人,出租自行开发的房地产老项目,可以选择适用简易计税方法,按照 5%的征收率计算应纳税额。(财税〔2016〕68 号)

④一般纳税人 2016 年 4 月 30 日前签订的不动产融资租赁合同,或以 2016 年 4 月 30 日前取得的不动产提供的融资租赁服务,可以选择适用简易计税方法,按照 5%的征收率计算缴纳增值税。(财税〔2016〕47 号)

⑤自 2021 年 10 月 1 日起,住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入,可以选择适用简易计税方法,按照 5%的征收率减按 1.5%计算缴纳增值税,或适用一般计税方法计算缴纳增值税。

住房租赁企业向个人出租住房适用上述简易计税方法并进行预缴的,减按 1.5%预征率预缴增值税。

其中住房租赁企业,是指按规定向住房城乡建设部门进行开业报告或者备案的从事住房租赁经营业务的企业。(财政部、国家税务总局、住房城乡建设部公告 2021 年第 24 号)

⑥对利用非居住存量土地和非居住存量房屋(含商业办公用房、工业厂房改造后出租用于居住的房屋)建设的保障性租赁住房,取得保障性租赁住房项目认定书后,住房租赁企业向个人出租上述保障性租赁住房,可以选择适用简易计税方法,按照 5%的征收率减按 1.5%计算缴纳增值税,或适用一般计税方法计算缴纳增值税。

住房租赁企业向个人出租住房适用上述简易计税方法并进行预缴的,减按 1.5%预征率预缴增值税。(财政部、国家税务总局、住房城乡建设部公告 2021 年第 24 号)

⑦公路经营企业中的一般纳税人收取试点前开工的高速公路的车辆通行费,可以选择适用简易计税方法,减按 3%的征收率计算应纳税额。

试点前开工的高速公路,是指相关施工许可证明上注明的合同开工日期在 2016 年 4 月 30 日前的高速公路。(财税〔2016〕36 号)

(4)应在取得租金的次月纳税申报期或不动产所在地主管税务机关核定的纳税期限预缴税款。

2.小规模纳税人按 5%征收率计算缴纳增值税,小规模纳税人出租其取得的不动产(不含个人出租住房),应按照 5%的征收率计算应纳税额,可以全额自行开具或代开增值税专用发票。纳税人出租与机构所在地不在同一县(市)的不动产,应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

(1)单位(不含个体工商户)出租住房,按照 5%的征收率计算应纳税额。

应纳税款=含税销售额÷(1+5%)××5%

应预缴税款=含税销售额÷(1+5%)×5%

(2)住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房,按照 5%的征收率减按 1.5%计算缴纳增值税。

住房租赁企业向个人出租住房适用上述简易计税方法并进行预缴的,减按 1.5%预征率预缴增值税。(财政部、国家税务总局、住房城乡建设部公告 2021 年第 24 号)
(3)对利用非居住存量土地和非居住存量房屋(含商业办公用房、工业厂房改造后出租用于居住的房屋)建设的保障性租赁住房,取得保障性租赁住房项目认定书后,住房租赁企业向个人出租上述保障性租赁住房,可以选择适用简易计税方法,按照 5%的征收率减按 1.5%计算缴纳增值税,或适用一般计税方法计算缴纳增值税。

住房租赁企业向个人出租住房适用上述简易计税方法并进行预缴的,减按 1.5%预征率预缴增值税。(财政部、国家税务总局、住房城乡建设部公告 2021 年第 24 号)

(4)个体工商户出租房屋

①个体工商户出租住房,按照 5%的征收率减按 1.5%计算应纳增值税税额。

应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%

应预缴税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%

②个体工商户一般纳税人出租不动产(不含住房)适用一般计税方法计税的,税率为 9%

应纳税款=含税销售额÷(1+9%)×9%-进项税额

预缴税款=含税销售额÷(1+9%)×3%

③个体工商户出租不动产(不含住房)适用简易计税方法计税的,征收率为 5%。

应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×5%

应预缴税款=含税销售额÷(1+5%)×5%

(5)其他个人出租房屋,向不动产所在地主管地税机关申报纳税,不需要预缴增值税。

①出租住房:

应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%

②出租非住房:

应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×5%”

自然人采取预收款或一次性收取租金的形式出租不动产,取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊,分摊后的月租金收入不超过 15 万元的,可享受小微企业免征增值税优惠政策。

其他个人出租不动产,申请代开发票的,由代征税款的地税局代开增值税专用发票或者增值税普通发票。

3.中介机构提供住房租赁服务

(1)房地产中介机构一般纳税人提供住房租赁经纪代理服务,适用 6%的增值税税率。

应纳税款=含税销售额÷(1+6%)×6%

(2)房地产中介机构小规模纳税人提供住房租赁经纪代理服务,适用 3%(疫情期间 1%)的增值税征收率。

应纳税款=含税销售额÷(1+3%)×3%

(三)发票开具

1.纳税人自行开具或者税务机关代开出租不动产增值税发票时,应在备注栏注明不动产的详细地址。

2.其他个人委托房屋中介、住房租赁企业等单位出租不动产,需要向承租方开具增值税发票的,可以由受托单位代其向主管税务机关按规定申请代开增值税发票。(国家税务总局公告 2017 年第 30 号)

3.小规模纳税人中的单位和个体工商户出租不动产,不能自行开具增值税发票的,可向不动产所在地主管税务机关申请代开增值税发票;纳税人向其他个人出租不动产,不得开具或申请代开增值税专用发票。

4.其他个人出租不动产,购买方或承租方不属于其他个人的,纳税人缴纳增值税等税费后可以向不动产所在地主管税务机关申请代开增值税专用发票/普通发票。

5.“税率”栏填写增值税征收率,免税、其他个人出租其取得的不动产适用优惠政策减按 1.5%征收、差额征税的,“税率”栏自动打印“***”。

6.纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时,通过增值税发票开票软件中征收率减按 1.5%征收开票功能,录入含税销售额,系统自动计算税额和不含税金额,发票开具不应与其他应税行为混开。

7.为跨县(市、区)提供不动产经营租赁服务的小规模纳税人(不包括其他个人)代开增值税发票时,在发票备注栏中自动打印‘YD’字样。

(四)其他事项

1.提供租赁服务采取预收款方式的,其增值税纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

因此,预收租金不能按月(季度)分摊计税,应当在收到租金的当月(季度)全额计入销售总额。但是,“其他个人”例外,其他个人采取预收款形式出租不动产,取得的预收租金收入,可在预收款对应的租赁期内平均分摊,分摊后的月租金收入不超过 15 万元的,可享受小微企业免征增值税优惠政策。

2.2018 年 12 月 31 日前,公共租赁住房经营管理单位出租公共租赁住房,免征增值税。

3.军队空余房产租赁收入,免征增值税。

4.纳税人出租不动产,租赁合同中约定免租期的,不属于增值税视同销售服务。

二、房产税

1.企业出租房屋,以房产租金收入为房产税的计税依据,税率为 12%。

2.房产出租的,计征房产税的租金收入不含增值税。

3.对单位和个人租赁的房屋再进行转租所取得的收入不征房产税。

4.对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的,减按 4%的税率征收房产税。

所称专业化规模化住房租赁企业的标准为:企业在开业报告或者备案城市内持有或者经营租赁住房 1000 套(间)及以上或者建筑面积 3 万平方米及以上。各省、自治区、直辖市住房城乡建设部门会同同级财政、税务部门,可根据租赁市场发展情况,对本地区全部或者部分城市在 50%的幅度内下调标准。(财政部、国家税务总局、住房城乡建设部公告 2021 年第 24 号)

5.对利用非居住存量土地和非居住存量房屋(含商业办公用房、工业厂房改造后出租用于居住的房屋)建设的保障性租赁住房,取得保障性租赁住房项目认定书后,企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租上述保障性租赁住房,减按 4%的税率征收房产税。(财政部、国家税务总局、住房城乡建设部公告 2021 年第 24 号)

6.无租使用其他单位房产的应税单位和个人,依照房产余值代缴纳房产税。

7.对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房,减按 4%的税率征收房产税。

8.对个人出租住房,不区分用途,按 4%的税率征收房产税。

9.对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房,包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房;房管部门向居民出租的公有住房;落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等,暂免征收房产税。

10.2023 年 12 月 31 日前,对经营公租房所取得的租金收入,免征增值税。公租房经营管理单位应单独核算公租房租金收入,未单独核算的,不得享受免征增值税、房产税优惠政策。

11.对出租房产,租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的,免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

三、印花税

1.房屋租赁合同属于财产租赁合同,需按规定缴纳印花税,税率为 0.1%。税额不足 1 元,按 1 元贴花。

2.各地执行口径仍按照印花税条例规定,依据合同所载金额确定计税依据。合同中所载金额和增值税分开注明的,按不含增值税的合同金额确定计税依据,未分开注明的,以合同所载金额为计税依据。

3.对个人出租、承租住房签订的租赁合同,免征印花税。

4.转租房产合同也属于财产租赁合同,立合同人均需缴纳印花税。

5.对公租房租赁双方免征签订租赁协议涉及的印花税。

四、企业所得税

1.企业出租房屋取得的收入需按规定计算缴纳企业所得税。

2.租金收入,按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。

如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度,且租金提前一次性支付的,根据《企业所得税法实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则,出租人可对上述已确认的收入,在租赁期内,分期均匀计入相关年度收入。

3.企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前,与承租人签订租赁预约协议的,自开发产品交付承租人使用之日起,出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。

五、个人所得税

1.个人出租房屋取得的租金收入应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税,税率为 20%。

2.对个人按市场价格出租的居民住房取得的所得,自 2001 年 1 月 1 日起暂减按 10%的税率征收个人所得税。

3.财产租赁所得个人所得税前可以扣除的次序为:

(1)财产租赁过程中缴纳的税费。纳税义务人在出租财产过程中缴纳的税金和国家能源交通重点建设基金、国家预算调节基金、教育费附加,可持完税(缴款)凭证,从其财产租赁收入中扣除。

(2)向出租方支付的租金。

(3)由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用,以每次 800 元为限,一次扣除不完的,准予在下一次继续扣除,直至扣完为止。

(4)个人将其所得对教育事业和其他公益事业捐赠的部分,按照国务院有关规定从应纳税所得中扣除。

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4 条回复 A文章作者 M管理员
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